樓市政策出大招回暖成主題 政策仍有放鬆空間

發佈時間:2015-6-2

 

今年以來, 樓市政策大招不斷,3月30日,樓市新政出臺,二套房貸最低首付比例降至四成。同一天,財政部發布通知,明確兩年普通住房售出免徵營業稅。與此同時,兩次 降息、兩次降準,各地繼續響應中央落實公積金新政,加之貨幣政策進一步放寬的預期影響,回暖已成爲樓市的主旋律。

政策穩字當頭

每年政府工作報告一直是各行各業重點關注的指示性文件,對於受政策影響明顯的房地產行業而言,全國兩會期間是不會有具體政策出臺的,但全國兩會中會將全年經濟發展方向確定下來,特別是政府工作報告。今年的政府工作報告提出分類指導、因地制宜、穩定住房消費等關鍵詞。

今年的政府工作報告提出分類指導,因地制宜,穩定住房消費等關鍵詞。業內人士表示,再提穩定住房需求,後續的貨幣政策及樓市政策將成爲今年政策面最大看點,樓市也將進一步回暖。

今年的政府工作報告與往年相比提出了“穩”,而支持自住性房時隔5年再次提出,可謂熱度不減,支持自住性房在2009年,2010年也有所提 到。今年的政府工作報告延續了去年提出的“房地產持續健康發展”,這個關鍵詞是提出頻率最多的關鍵詞,從2007年提出以來,連續4年提出,並在2012 年、2014年都有所提及。

中原地產首席分析師張大偉分析稱,2015年政府工作報告對於房地產的表述方式用“支持促進”代替了“調控抑制”,再提穩定住房需求,後續的貨幣政策及樓市政策將成爲今年政策面最大看點,樓市也將進一步回暖。

值得注意的是,2009年兩會提出“支持自主房購買”後,樓市一改2008年低迷之勢,2009年兩會後,房價開始走上一發不可收拾的暴漲之 路。5年後,同樣在樓市低迷背景之下,經濟增速受影響,樓市是否會再度迎來暖春?業內人士認爲,對於剛需、改善人羣來說,今年是一個較好購房時機,特別是 一線城市,房價企穩可期。

救市力度超預期

3月30日下午4點58分,央行、住建部、銀監會三部委聯合發佈通知之前,誰也沒想到政府會有如此大的力度刺激樓市,更沒有想到的是僅僅10分 鍾後,財政部和國家稅務總局又聯合發佈消息,稱從3月31日起,個人住房轉讓免徵營業稅的期限由購房超過5年(含5年)下調爲超過2年(含2年)。

都知道今年的房地產調控政策會放鬆,但這個力度遠超市場預期,對已經顯現疲態一年多的樓市而言,這無疑是一劑強心針。當晚,不僅中介機構延長營業,開發企業的高管們也點燈夜戰,積極應對。

除了直接的房地產政策,貨幣政策走向也成爲業內關注焦點。2月28日,中國人民銀行宣佈下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分 點。這一降息恰恰發生在兩會前夕,預示着相對寬鬆和溫和的貨幣政策環境的持續來臨。5月10日,央行年內再度宣佈降息,決定自5月11日起,金融機構一年 期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。

在央行降息、降準,降二套房首付的同時,地方政府的刺激樓市政策同樣接連出臺,5月以來,包括大連、江門等地方政府出臺支持居民自住和改善性住房的政策。更多地區則是從局部入手作出政策調整,其中公積金貸款放鬆以及財政補貼購房成爲最主要的兩大地方刺激樓市的手段。

政策仍有放鬆空間

業內人士認爲,對購房人來說,降息直接降低按揭成本,有利於減輕其按揭償貸壓力,刺激購房人置業慾望,同時也將使得開發商作爲企業的融資成本和 償貸壓力有所降低,使開發企業在銷售策略上獲得一定的靈活操作空間。2015年,房地產政策延續央行宣佈下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率之後,11 日,北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣佈下調公積金貸款利率0.25個百分點。調整後,這些地方5年期以上(含5年)貸款利率由現行4%下調至 3.75%,爲歷史最低。

張大偉分析認爲:各地都在最近開始調整公積金額度,主要原因都是爲了救市,從目前市場看,公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具,而且公積金的利率相當於商業貸款利率的6.8折,對於市場有直接的刺激影響。

此外,按照目前的基準利率,商業貸款購房利率爲5.65%,住房公積金貸款利率爲3.75%,從最近的20次房貸利率變化看,已經雙雙跌破 2009年曆史最寬鬆時期執行的5.94%與3.87%。數據顯示,自2007年7月份以來,住房公積金貸款利率曾高達5.22%,而商業貸款利率曾高達 7.83%。

4月以來,在3·30樓市新政助推下,北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環比、同比均出現大漲。與此同時,受庫存高企、市場低迷影響,三、 四線城市成交難現起色,樓市不對稱回暖明顯。業內專家表示,今年樓市將繼續去行政、重市場的調控思路,並有望在營業稅徵收、一線中部分城市限購等環節進一步放開,地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。

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